Höjd hyra kontra bibehållen avgift

HYRESHÖJNINGAR MEN INGA AVGIFTSHÖJNINGAR
Det stod i lokaltidningen häromdagen (SDS, 25 januari 2016) att hälften av de lokala hyresförhandlingarna i Malmö är avklarade.  Ur artikeln: ”Hyresgästföreningen och Kanslihuset som representerar cirka hälften av de privata fastighetsägarna i stan, har kommit överens. Det innebär snitthöjningar på 0,85 procent från den 1 april i år. Det är mindre än hälften av Kanslihustes krav på 1,9 procentiga höjningar redan från den 1 januari i år. Överenskommelsen innebär att snittet på höjningen för de cirka 15 000 hyreslägenheterna blir 0,85 procent från den första april. En lägenhet som idag kostar 6 000 kronor i månanden blir 51 kronor dyrare per månad efter den första april.”

Det tål att påpekas, att Brf Örnen har skötts så väl under föregående år, att styrelsen inte behövde höja avgifterna för 2016. Eftersom vi som delägare ansvarar för föreningens fastigheter och sköter driften och underhållet av dessa till självkostnadspris kan vi periodvis klara oss utan avgiftshöjningar.

AVGIFT I SAMBAND MED ANDRAHANDSUTHYRNING

Styrelsen har beslutat att fr.o.m. februari 2016 ta ut en avgift för andrahandsupplåtelse av lägenhet.

Avgiften för 2016 uppgår till 10 % av gällande prisbasbelopp 44 300 kronor, vilket innebär en årlig avgift om 4 430 kronor eller 369 kronor per påbörjad kalendermånad.

Avgiften betalas av bostadsrättshavaren som upplåter sin lägenhet i andra hand.

Mer om avgiften går att läsa i bostadsrättsföreningens nya stadgar § 9, vilka registrerades av Bolagsverket 2016-01-08.

9 § Överlåtelse- och pantsättningsavgift samt avgift för andrahandsupplåtelse

Avgift för andrahandsupplåtelse får tas ut efter beslut av styrelsen. Avgiften får årligen uppgå till högst 10 % av gällande prisbasbelopp. Om en lägenhet upplåts under del av ett år, beräknas den högsta tillåtna avgiften efter det antal kalendermånader som lägenheten är upplåten. Upplåtelse under del av kalendermånad räknas som hel månad. Avgiften betalas av bostadsrättshavare som upplåter sin lägenhet i andra hand.

Brf Örnens stadgar

Blankett för andrahandsuthyrning

Nedsatt avgift med mera

Din bostadsrätt – nedsatt avgift?

Det finns en fråga som med jämna eller ojämna mellanrum brukar ställas till styrelsen i Brf Örnen och andra bostadsrättsföreningar också. Frågan ställs oftast, när föreningen bedriver någon form av renovering eller underhållsarbete. Det är delägare som är berörda av det pågående arbetet och som undrar, om de kan kräva en lägre månadsavgift under tiden som arbetet pågår.

Föreningen Bostadsrätternas experter svarar på en sådan fråga från en delägare i en bostadsrätt, där en omfattande fasadrenovering pågår. (Din Bostadsrätt, #3.2015)

”En vanlig fasadrenovering tillhör ju sådant underhållsarbete som ibland måste göras i en fastighet. I en bostadsrätt betalar ni till er själva och då utgår ingen avgiftssänkning för denna typ av arbete. Det skulle kunna vara en annan sak om föreningen hade struntat i sitt ansvar som fastighetsägare och orsakat en skada följt av att /delägaren/ inte hade kunnat använda lägenheten på ett vanligt sätt.”

Med andra ord är det meningslöst att förvänta sig en avgiftsreducering när föreningen ordentligt sköter om sina fastigheter. Läget blir allvarligt först, om en bostadsrättsförening låter bli att underhålla och vid behov renovera den egna fastigheten!

Kommer du ihåg målningen av plåttaken häromåret?

 

Din bostadsrätt – får stämman ta beslut om avgifterna?

I tidskriften Din Bostadsrätt ställs frågan om en styrelse ute i landet som har beslutat att höja avgiften i föreningen. Delägaren skriver: ”Detta /avgiftshöjningen/ påverkar min ekonomi. Varför får inte föreningsstämman besluta om avgifter?”

Svaret på frågan är: ”Stämman har utsett en styrelse som ska ta hand om den löpande skötseln av huset och föreningen under verksamhetsåret. I detta ingår att styrelsen planerar verksamheten, ser vad som behöver göras och lägger en budget. Som en följd av uppdraget är det också styrelsen som beslutar om avgifterna.” (Din Bostadsrätt #4 2015)

 

 

Höjning av årsavgiften 2013

Information om 2013 års avgifter

Styrelsen har beslutat att höja årsavgifterna i föreningen med 4 procent fr o m  2013-01-01. Efter flera års sänkning och oförändrade avgifter måste föreningen anpassa sig till rådande kostnadsläge. Detta innebär att avgiften för t ex  en lägenhet i föreningen på 75 m2 höjs med c:a 180 kr per månad.

Några delägare har kontaktat styrelsen med anledning av den beslutade avgiftshöjningen för 2013. De är frågande inför höjningen, med tanke på att mycket i samhället tycks ha blivit billigare. 

Vi kan konstatera, att Brf Örnen har haft en gynnsam ekonomisk situation under de senaste åren, främst beroende på en skicklig ekonomisk förvaltning och rätt bedömningar av det mest förmånliga ränteläget vid olika tillfällen. Denna ekonomiska situation kan dock inte fortsätta i det oändliga. Ett mycket viktigt faktum som styrelsen hade att ta ställning till är våra fastigheters ålder. Under sommaren 2012 hade styrelsen beställt en grundlig genomgång av föreningens fastigheter. Synen har resulterat i en detaljerad och gedigen underhållsplan. Underhållsplanen beskriver år för år det nödvändiga underhållet av fasader, balkonger/loftgångar, fönster/dörrar/portar, yttertak, trapphus, hissar, tvättmaskiner samt ventilation/el/värme. Kostnaderna varierar år från år, men redan för det närmsta året beräknas underhållsbehovet för bl a fasader, yttertak, och målning gå på c:a 2 miljoner kronor.

Andra kostnader som också har ökat är driftskostnaderna för den gemensamma elen, värmen och vattnet. Under de senaste åren har dessa kostnader stigit med 14 %, utan att föreningen har höjt sina avgifter i samma takt. Det tillkommer även höjda kostnader för förvaltningen av fastigheterna. Bankerna måste hålla en högre kapitalandel i sina räkenskaper, vilket inneburit att de ökat sina marginaler. I slutändan är det vi konsumenter som betalar även dessa ökade kostnader. 

För att runda av, så bygger den 4 %-iga avgiftshöjningen på sunda ekonomiska antaganden. Vi har som styrelse och delägare ett stort ansvar för att fastigheterna även fortsättningsvis behålls i fullvärdigt skick, både ur vår egen boendesynpunkt som ur marknadsekonomiska värderingar.

Utvecklingen av konsumentprisindex under motsvarande tid:

En jämförelse av utvecklingen av KPI och BRF Örnens genomsnittliga årsavgift per kvm visar på ett intressant faktum. Föreningens årsavgifter låg högre i jämförelse med KPI under 1990-talet och den första hälften av 2000-talet. Föreningen hade då höga kostnader för de nyproducerade lägenheterna. 2007/2008 kunde föreningen inleda en rad avgiftssäkningar, och f n ligger utvecklingen av årsavgiften lägre än utvecklingen av konsumentprisindex.

Som en jämförelse kan vi titta på MKB:s hyresutveckling sedan 1991. MKB har haft hyreshöjningar varje år förutom 1998, 2001 och 2006. Den genomsnittliga hyreshöjningen varje år ligger kring 2,25 %, med variationer mellan 1,00 % och 5,26 %.

MKB Hyresutveckling

Brf Örnens styrelse, 24 januari 2013